清迈买房需知

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在清迈购买公寓的常见问题!

在清迈购买公寓碰到了问题?

那么请您一定要阅读我们精选的15大最热门常见问题!

 

如果我购买了一间公寓,那该公寓的用途可能有哪几种?

作为公寓的所有人,您当然可以把它作为永久居所自己居住,或者您也可在一年当中只住一段时间,将清迈公寓视为您的第二个家;与此同时,如果公寓楼规章允许对外出租,您还能随时出租该公寓。一方面,您可做长线投资打算,有机会获取较高回报(在清迈,公寓的通常投资净收益率约为每年6%至12%);另一方面,随着短期度假屋市场热度不断上升,您也可通过爱彼迎之类平台将公寓出租赚取收入。但通常情况下您不可使用公寓进行任何商业活动!

 

作为外国人,在泰国购买公寓是否受到任何官方限制?

根据泰国公寓法的规定, 特定公寓项目中所有对外售卖的居住公寓总面积的一半以上必须由泰国人所有; 虽然现在仅有一小部分清迈公寓已经用完49%外国人所有配额指标,但是在清迈购买公寓前必须进行调查,确认该公寓是否属于现有外国人配额之内,或者该公寓项目是否还有剩余外国人配额,对于购房的外国人来说非常重要。其次,除非外国买家在泰国拥有永久居住权,否则购买公寓的资金必须以外汇形式(任何外汇形式)汇入泰国;接受汇款时,泰国收款银行会将外汇转换为泰铢,并向买家签发银行信、收款通知单或外汇兑换转账表(在泰国过去称为Tor Tor 3)作为资金证明文件。虽然存在上述这些限制,但是在泰国购买公寓时并不对外国人的国籍作任何限制!

 

我是否需要获得某种类别的签证,才可以在泰国购买公寓?

只要您持有泰国签证泰国入境许可(或者许可已获准延期),您就可以在泰国购买公寓,这跟签证类别无关。

外国人在泰国购买公寓时需要提供哪些个人材料?

仅需您有效护照作为身份证明。

 

在清迈购买公寓期房值得吗?

一些人认为,购买尚未竣工或处于施工阶段公寓主要吸引人的地方在于卖家要价和相关费用对于买家来说一定是最优惠的,而且通常只需要付少许订金,在支付押金后可分期付款;而更准确的原因是投机者冒风险‘炒卖’公寓期房来赚取短期利润! 更别提开发商还会想出其他促销方式,比如购买公寓即可获得免费赠品(从iPads到品牌厨房家电等任何物品),甚至还给予早期购房者担保,保证公寓能够出租。同时,很多开发商还允许买家自行对公寓格局进行重新设计。另外,他们会以“先到先得”为卖点,宣称最早的买家可以选到公寓楼的最佳位置,甚至可以最早入住!但是运作和维持公寓项目,一切却还是未知数,况且买家只能借助公寓项目的效果图、蓝图及比例模型了解概况,而该公寓项目可能随时发生变动…况且这些变动不一定是有益于买家的!尽管您很容易就被现代化西式风格的外观以及完美装饰的展示屋所吸引,但是,您看到的公寓效果很有可能与您最后到手的实际公寓样貌完全不同。而且公寓项目在建成前被放弃、公寓入住开放时间延迟或在建造过程中变更物业类型(比如变为酒店)的情况,在清迈也丝毫不足为奇。另外,直至公寓楼建成前,公寓期房不能随时入住。而且如果公寓项目包含数栋住宅楼,购买第一幢大楼中的公寓时,其他建筑群还处于建设期间,那么势必影响您作为自住业主的生活质量,或者降低您出租公寓的成功率。

 

在清迈购买公寓需要多少钱?

在清迈购买公寓不仅比在曼谷购买要便宜很多,而且有各种价位可供您选择。在这里给您一个参考价格,在已完工的公寓楼中,购买配套齐全、采用现代风格的套房户型公寓的最低价位为450,000泰铢,真的是非常便宜而且一般人都能负担得起。当然也有高档的选择,如果您的出价略低于3500万泰铢,则可拥有一间2室3卫复式顶层豪华公寓!另外一种更有用的方法是用每平方价格(PSM)来评估公寓的价值。在清迈,公寓每平方的价格大概是在10,000泰铢到180,000泰铢之间。而且大家一定也知道,偏远地区的公寓楼和较旧的公寓楼是价格最优惠的。更何况现在,任何外国人将等值1000万以上泰铢汇入泰国(用作购买公寓、购买政府/国营企业债券或作为定期存款存于泰国银行,或者进行前述三者的组合投资),还将有权申请为期一年的投资签证

 

在泰国购买公寓的手续办理需要多久时间?

除去您找寻合适公寓现房所花费的时间,我们一般建议,从看房到买房拿钥匙,您应留出一周左右的时间办理手续。到目前为止,我们Perfect Homes办理手续的最快一次为,当天下午6点陪同客户前去看房,于第二天一早10点30分即帮助客户完成公寓的正式过户登记手续!

 

在泰国购买公寓需要聘请律师吗?

除非您已熟知泰国的公寓购买流程,熟悉泰语以及泰国的物权法,或者说您一点也不担心会碰到无良卖家,导致购房过程出现严重问题,并由此遭受重大的金钱损失。正常情况下,我们强烈推荐在付出任何金钱或在任何文件上签字前,找到一位有信誉并且专业知识丰富的独立法律顾问。否则买家自身必须非常谨慎对待。您可以选择聘请一位当地律师为您提供服务,让律师协助您进行购房事务(比如审阅和协商购房协议的细节,对公寓的当前所有人进行背景调查,陪同您办理公寓的转让过户手续),也可以聘请律师为您提供全程服务,法律服务费一般从15,000泰铢起。另外,如果您不愿花费额外的法律费用(而是更想将钱花在购买一些个人喜爱的物件来装点您新购置的公寓),那您可以选择通过Perfect Homes平台购买公寓,我们提供的公寓99%在整个交易过程中,无需任何律师参与!

 

通过Perfect Homes平台在清迈购买公寓需要支付什么费用?

因为公寓卖家在我们平台推广他们的房产前需要先行支付所有代理费用,所以买家通过我们在清迈购买公寓无需支付任何费用!而且,在您透过我们购买公寓时,我们也会全程为您服务,帮助您解决购买公寓整个过程中的所有复杂问题和细节问题!

 

购买公寓时,我会收到一份销售合同吗?销售合同中将会规定哪些内容?销售合同又是以什么语言写成的?

是的。为保证您作为买家的权益,您在泰国购买公寓时确实应该要取得一份买卖协议。确切的说,合同应该规定购买公寓涉及的每处细节,包括购买金额、付款日程与购买价款和税费的支付方式,争议解决流程,任何合同规定的保证,公寓的完整信息,可提供的公用设施和配套设施以及室内家具、固定设施和设备的详细清单。无需我们强调,买家应在考虑签署合同前特别注意销售合同中的小字,这一点极其关键。因为一旦签字,您将依法受合同条款和条件的约束。我们Perfect Homes通常会出具和签署英文版本的销售合同,这样就能为您免去还需将交易中最常见的泰文协议翻译成英文的烦恼,并且还能帮您节省一笔不小的翻译开支!

 

在泰国购买公寓的支付条款是怎样的?

对于全新公寓或转售(二手)公寓来说,买家通常需要先行支付一笔订金(一般为购房总价的10%),收到订金后卖家会将该公寓从公开出售市场撤下,而后在房产过户时,买家需要使用银行支票,并以卖家(不管是开发商还是私人卖家)为收款人,结清购房余款。若在购买公寓期房的情况下,根据开发商的不同要求,支付方式可能有所差异,不过一般也是需要先行支付首期定金,数额为购房总价的10%至20%。接着,在项目施工阶段,买家需要每月/每季度分期向开发商的泰国银行账户支付一定数额的款项。一旦公寓建设完毕,买家需在公寓过户登记时支付最终余款。

 

外国人是否能在泰国贷款购买公寓?

我们不建议您在那里坐等贷款的发放!非居民身份的外国人以公寓所有权作为担保(不像以土地权益作为担保,比如独立屋对应的土地权益)在泰国银行获批贷款的几率微乎其微;那些仅有的获得贷款的外国人通常拥有泰国的永久居民身份,或者获得工作签证并拥有大量稳定收入。要不然的话,那就是这位外国人至少已在泰国缴纳多年的所得税,还有一种可能,他非常走运,有一位富有泰国人愿意成为他的担保人,且该人士在相关银行拥有长期良好的交易历史。而更糟的是,在清迈没有公寓开发商或者私人卖家会向您提供先租后买这种交易方式。盘谷银行也在去年年底暂停向外国人发放海外贷款。现在仅剩新加坡大华银行还可向不符合当地贷款条件的外国人以国际房产贷款形式提供离岸融资服务;事实上,想要贷款人士甚至都无需离开清迈即可享受这项服务,因为本地有众多大华银行的分行!

 

如何将公寓过户给买家?过户需要缴纳相关费用吗?

所有权证书(在泰国称为 chanote)的所有人从开发商或私人卖家变更为买家手续当天即可在泰国政府土地部的省级或地方土地厅办理完毕。一般来说,买家仅需支付公寓购买价款的未支付尾款和转让房产费用中相应的份额即可,而卖家需要负责他们的费用份额。除此之外,他们还需支付预扣所得税和特定营业税或印花税(如适用)。在这种情况下,作为对买家支付购房款的补偿,买家将拿到印有自己名字的全新永久产权公寓的所有权证书(在泰国称为 Or Chor 2)。同时另一份相同副本将保存在土地厅办公室。

 

在泰国作为公寓的所有人,我拥有哪些权利和义务?

作为公寓所有权人,您通常需要每年支付公用区域维护费用并预先支付公寓公用设施的养护、维修和管理方面(由公寓内相关管理公司负责)的费用,该费用包含诸如保安工资、防止虫害、走廊照明、电梯供电、垃圾处理和小规模修理等费用;具体数额由开发商决定,但在清迈该费用总体在每月每平方米大约是10至55泰铢之间,毋庸置疑,较新且开发的配套设施较丰富的公寓项目,收费是最贵的。除公用区域维护费用外,清迈一些公寓的拥有人还需支付一笔一次性预付款项,这笔费用将注入到公寓设立的一项偿债基金中,将用于公寓楼、公用区域及任何公用设施的大规模修整或升级;在清迈,该笔费用大约为每平方米300至600泰铢,而现在较新的公寓项目,常见情况下收取每平方米500泰铢左右。另外,公寓所有人(或出租情况下的租客或旅客)必须严格遵守公寓楼自行制定的规则和规章。这些规定会提出具体要求,比如不许在公寓楼饲养宠物以及公寓所有人可进行重新装修的日期和时间。当然,就享有的权利而言,个人业主可向公寓楼管理人进行投诉并要求妥善处理。同时,业主有权在公寓年度业主大会上进行投票。业主们以此对公寓的运营拥有基本的发言权!

 

居住在自有公寓中的外国人是否需要向泰国移民局报告居留状态?

他们肯定还是需要进行上报的!自1979年起,泰国就已出台一项法律规定,不过这项规定从2016年最后一个季度才开始严格执行。该规定要求在每一名居住在清迈公寓的非泰国公民(不管是公寓所有人、租客或短期旅客)入住公寓的24小时内必须将其详细居住状态向位于普林纳达度假村购物中心(Promenada Resort Mall)的有关移民办公室报告。同时,上报居住状态是公寓所有人自身的责任,如果所有人未及时提交必需的TM.30表格,他们将遭到罚款!

 

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